腾冲市建安城乡投资开发2023债权资产（腾冲市建安城乡投资开发2023债权资产管理）

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• 1、年前最后一周，16家公司评级，有5家被下调或被列入观察名单
• 2、【WeNews】三胞债务重组方案出炉 650亿元金融债务如何化解
• 3、保交楼需要抵押资产吗

年前最后一周，16家公司评级，有5家被下调或被列入观察名单

作者|韦新泉

本期是2021年春节前的最后一期评级观察了，这期我们一共关注了16家公司的信用评级。不过，与以往信用评级基本都是AAA评级不同，本次评级中，最大的亮点便是有5家公司评级被下调，或者被列入了信用评级观察名单。剩余11个公司，我们认为这些公司也都各有各的困难，比如应收款和其他应收款占据的流动资产比例太大了，有的已经影响到了公司的运营，但公司还在支撑。

联合资信：债权人申请进行重整，下调祥鹏航空信用等级至BB

2月1日，联合资信评估股份有限公司（简称“联合资信”）发布一则关于云南祥鹏航空有限责任公司（简称“祥鹏航空”）信用等级的公告，将祥鹏航空信用等级从AA-下调为BB。

公告称，受到控股股东海南航空控股股份有限公司（简称“海航控股”）被债权人申请进行重整的影响。债权人昆明飞安航空训练有限公司以它缺乏清偿能力，不能清偿到期债务，向法院申请进行重整，它是否进入重整程序存在不确定性。受到上述因素的影响，联合资信将祥鹏航空的主体信用等级由上次评级（2020年7月30日）的AA-下调为BB，评级展望为负面，“17祥鹏MTN001”、“17祥鹏01”的债项信用等级也由上次评级（2020年7月30日）的AA-下调为BB。

联合资信：被占用资产超77%，在建项目刚刚开始，泰州滨江有支付压力

2月1日，联合资信发布其对泰州市新滨江开发有限责任公司（简称“泰州滨江”）的最新评级报告。此次，泰州滨江的主体信用等级为AA，与上次评级（2020年7月1日）结果一致，“20泰州滨江CP001”的债项信用等级为A-1，与上次评级（2020年7月1日）结果一致，评级展望为稳定。

泰州滨江的实际控制人是泰州市国资委，2019年至2020年月末，该公司共得到政府给予的财政补贴4.60亿元。2017年至2019年的营业收入分别为12.83亿元、14.26亿元、16.58亿元，利润总额分别为6.52亿元、3.67亿元、3.25亿元。近三年，它的经营情况不佳，营业收入及利润总额都呈波动性增长，且补贴是利润的重要补充，需提升盈利能力。

截至2020年9月，泰州滨江的流动资产为325.47亿元，其中货币资金为42.61亿元，存货及其他应收款共计251.48亿元，占流动资产的77.27%，受限资产为47.23亿元。同期末，其在城市建设基础设施方面的在建及拟建项目计划投资52亿元，已投资4亿元，需投入48亿元。

债务方面，截至2021年1月12日，泰州滨江未来一年内到期的债务规模合计29.50亿元，会有较大偿还压力。此外，截至2020年9月末，其对外担保金额为89.81亿元，担保率为76.81%，或面临一定的负债风险。

联合资信：营业状况不佳，投资规模巨大，天津地铁需面临融资压力

2月1日，联合资信发布其对天津市地下铁道集团有限公司（简称“天津地铁”）的最新评级报告。此次，天津地铁的主体信用等级为AAA，“20津地铁CP001”的债项信用等级为A-1，均与与上次评级（2020年6月23日）的结果一致，评级展望为稳定。

天津地铁的主要业务为地铁运营及地铁资源开发。2017年至2019年，其营业收入分别为13.66亿元、11.70亿元、11.93亿元，利润总额分别为8.14亿元、8.46亿元、1.80亿元。近三年，它的营业情况不佳，营业收入及利润总呈波动性增长。政府给予的财政补贴是利润的有效补充，2020年1月至9月，其得到政府补贴为12.44亿元，占当期利润总额的93.22%。

截至2020年9月，其受限资产为11.51亿元，在建的地铁建设项目计划投资1703.24亿元，已投入475.22亿元，需投入1228.02亿元，在建的房地产项目计划投资32.84亿元，已投入10.29亿元，还需投入22.55亿元。其投资规模大，面临一定的融资压力。

联合资信：营业稳定利润波动大，短期债务占比高，威海产投或有偿还压力

2月3日，联合资信发布一则关于威海产业投资集团有限公司（简称“威海产投”）的最新评级报告。此次，威海产投的主体信用等级为AA+，“20威海产投CP001”的债项信用等级为A-1，均与上次评级结果一致，评级展望为稳定。

威海产投的实际控制人是威海市国资委。2017年至2019年，其营业收入分别为45.70亿元、81.44亿元、87.37亿元，利润总额分别为4.71亿元、2.38亿元、4.37亿元。近三年，它的营业情况较好，营业收入稳定增长，但利润总额呈现波动性增长。

在政府补贴和授信额度上，2019年它得到政府给予的1.03亿元的财政补贴。截至2020年9月末，其获得的授信额度为133.54亿元，尚未使用的授信额度为51.64亿元。

截至2020年9月，其受限资产为22.84亿元，占总资产的6.51%。全部债务为159.04亿元，其中短期债务为80.17亿元，占全部债务的50.41%。据悉2021年至2023年，其到期债务规模共计95.89亿元。它的债务以短期债务为主，需优化债务结构，且短期内它面临较大的偿还压力。此外，其对外担保金额为15.05亿元。

联合资信：营业情况不佳，短期债务规模大，中铝国际被纳入信用观察名单

2月3日，联合资信发布一则公告，将中铝国际工程股份有限公司（简称“中铝国际”）纳入信用观察名单。

公告称，受到疫情的影响，中铝国际的主营业务收入大幅度下滑，还面临盈利水平下行压力。2020年1月至9月，其利润为-0.50亿元，比2019年同期下滑119.67%。截至2020年9月末，其全部债务为160.52亿元，其中短期债务为97.17亿元，占全部债务的60.53%。短期债务占比大，面临较大的偿还压力。因为部分客户的付款能力面临困难，它需计提较大规模的资金作准备，这对资产流动性有一定程度的影响。中国铝业集团有限公司（简称“中铝集团”）为“19中工Y1”提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保，有效地保障本期债券的兑付工作。联合资信将其主体信用等级纳入信用等级观察名单，“19中工Y1”债项信用等级为AAA。

联合资信：资产流动性偏弱，投资规模较大，常高新有集中兑付压力

2月3日，联合资信发布其对常高新集团有限公司（简称“常高新”）的最新评级报告。此次，常高新的主体信用等级为AAA，与上次评级（2020年9月25日）结果一致，“20常高新CP001”的债项信用等级为A-1，与上次评级（2020年8月3日）结果一致，“20常高新CP002”的债项信用等级为A-1，与上次评级（2020年9月25日）结果一致，评级展望为稳定。

常高新是常州市及常州高新区重要的基础设施建设主体，2017年至2019年，其营业收入分别为105.54亿元、111.60亿元、116.53亿元，利润总额分别为6.30亿元、8.72亿元、12.61亿元。截至2020年9月末，其总资产为936.24亿元，货币资金为94.54亿元，存货、应收账款和其他应收款共计608.19亿元，占流动资产的81.54%；其获得授信额度为470.07亿元，尚未使用的授信额度为186.06亿元。

截至2020年9月末，其参与的ppp模式项目有4个，总投资42.10亿元，已投资19.23亿元，需投入22.87亿元；在建安置房项目总投资为39亿元，已投资9.48亿元，需投入29.52亿元；在建房地产项目总投资138.75亿元，已投资87.16亿元，需投入51.59亿元。

另外，联合资信指出，2020年10月至12月，2021年至2022年到期债券规模共计298.85亿元，它面临较大的集中兑付压力。

联合资信：投资规模大，环保政策让成本控制承压，天富集团或临负债风险

2月5日，联合资信发布其对新疆天富集团有限责任公司（简称“天富集团”）的最新评级报告。此次，天富集团的主体信用等级为AA+，旗下“20天富CP001”、“20天富CP002”的债项信用等级为均为A-1，与上次评级（2020年7月31日）结果一致，评级展望为稳定。

天富集团是石河子市重要的基础设施运营主体，2019年以垃圾发电置换水力发电股权，增加其水力发电能力，有效地调整电力结构。截至2020年9月末，其现金类资产为62.96亿元，是存续期短期融资券的6.30倍，有效地保障其短期融资券的兑付。

2017年至2019年，天富集团营业收入分别为84.48亿元、117.05亿元、213.07亿元，利润总额分别为2.53亿元、2.16亿元、-1.68亿元。近三年，其营业收入稳定增长，但其利润持续下滑，盈利能力需提升。联合资信指出，受到新疆区域内煤炭行业环保政策的影响，区域内煤炭及运输价格上涨，它面临着较大的成本控制压力。

截至2020年9月末，天富集团受限资产为43.89亿元，占总资产的9.45%，全部债务为280.64亿元，其中短期债务为139.75亿元，占全部债务的49.80%。它需优化债务结构，且面临一定的集中偿还压力；其在建项目计划投资71.99亿元，已投资49.17亿元，还需投入22.82亿元，将面临一定投资压力。

截至2019年末，天富集团的其他应收款为21.68亿元，主要系关联方来往款及保证金，其他应收款规模较大，对资金形成占用，且它存在一定的资产管控风险。截至2020年9月末，其对外担保金额为23.21亿元，它或面临一定代偿风险。

中诚信：短期债务占比大，土地储备不足，蓝光发展有较大集中偿还压力

1月29日，中诚信国际信用评级有限责任公司（简称“中诚信”）发布其对四川蓝光发展股份有限公司（简称“蓝光发展”）的最新评级报告。此次，蓝光发展的主体信用等级为AA+，“20蓝光CP001”的债项信用等级为A-1，均与上次评级（2020年6月22日）结果一致，评级展望为稳定。

蓝光发展是我国国内较早从事房地产开发的企业，其业务可分为房地产开发、医药制造、现代服务业和其他等五方面。2017年至2019年，其营业收入分别为245.53亿元、308.21亿元、391.94亿元，净利润分别为12.51亿元、24.96亿元、41.59亿元。近三年，它处于增长期，销售业绩呈上升态势，营业收入及净利润稳定增长。

截至2020年9月末，其货币资金为249.33亿元，总债务为746.79亿元，其中短期债务为349.05亿元，占总债务的46.74%，其债务期限结构有待优化，面临一定的集中偿还压力。据悉，其储存的土地规模略显不足，未来新增土地时或面临一定的资本支出压力。受到因城施策等房地产行业调控政策的影响，行业利润空间不断收窄，它的盈利情况会受到影响。

中诚信：应收款规模过大，授信额度用去3/4，西宁城投存在支付压力

2月3日，中诚信发布其对西宁城市投资管理有限公司（简称“西宁城投”）信用等级的最新公告。此次，西宁城投的主体信用等级为AA+，与上次评级（2020年7月28日）结果一致，“20西宁城投CP002”的债项信用等级为A-1，与上次评级（2020年7月28日）结果一致，评级展望为稳定。

西宁城投的业务板块涉及供水、金融、房地产及物业出租、公共交通及配套服务、市政设施养护、 旅游 饮食服务等，其债务中纳入政府性债务额度为209.67亿元。

2017年至2019年，西宁城投营业收入分别为11.52亿元、12.00亿元、16.47亿元，净利润分别为1.02亿元、0.98亿元、0.89亿元。其经营情况较好，但利润持续下滑，需提升盈利能力。截至2020年9月末，他和子公司共获得授信总额403.10亿元，其中未使用授信余额134.42亿元，备用流动性尚较为充足。

截至2020年9月末，流动资产为占总资产的36.81%，其他应收款为223.35亿元，占流动资产的77.18%，其他应收款规模较大，对流动资产形成显著占用，整体看来它的资产流动性较弱。货币现金为37.93亿元，短期债务为55.85亿元。它的货币现金不能完全覆盖短期债务，它有一定的偿还压力。此外，它对外担保金额为9.91亿元，占同期末净资产的3.92%。

东方金诚：营业情况不佳，债务压力大，华夏幸福评级展望被调为负面

1月29日，东方金诚国际信用评估有限公司（简称“东方金诚”）发布一则关于华夏幸福基金股份有限公司（简称“华夏幸福”）信用等级公告，华夏幸福的评级展望被调为负面。

公告称，华夏幸福受到销售回款及业务支出的影响，2020年1月至9月其营业收入及就净利润分别同比下滑11.79%和18.59%。截至2020年9月，其货币资金对短期债务的覆盖倍数为0.37倍，且2021年3月至12月其到期及回售的国内信用债共计186.25亿元。它面临较大的债务压力。东方金诚将华夏幸福的评级展望由稳定调整为负面。

东方金诚：经营情况不佳，被债权人申请重整，凤凰机场信用等级被下调

2月3日，东方金诚发布一则关于三亚凤凰国际机场有限责任公司（简称“凤凰机场”）信用等级公告，凤凰机场评级被下调。

公告称，2020年前三季度，凤凰机场经营情况不佳，营业收入及利润大幅度下滑。“19凤凰机场CP001”将于2021年3月21日到期，它将面临较大的债务压力。受到股东海航集团有限公司（简称“海航集团”） 的影响，它被债权人向法院申请重整。受到上述因素的影响，东方金诚将凤凰机场的主体信用等级由上次评级（2020年7月29日）的AA+下调为A-，“19凤凰机场CP001”的债项信用等级由上次评级（2020年7月29日）的A-1下调为A-2，评级展望由稳定调整为负面。

新世纪：受到海航控股影响，天津航空被下调信用等级

2月2日，上海新世纪资信评估有限公司（简称“新世纪”）发布一则关于天津航空有限责任公司（简称“天津航空”）信用等级公告，降低了。

公告称，天津航空受到控股股东海南航空控股股份有限公司（简称“海航控股”）被债权人申请进行重整的影响。新世纪将天津航空的主体信用等级由上次评级的AA-下调为BB，“16天津航空MTN001”、“16天津航空MTN004”和“17津航空MTN001”的债项信用等级均由AA-下调为BB，评级展望为负面。

新世纪：资产流动性偏弱，山煤集团有集中偿付压力

2月3日，新世纪发布其对山西煤炭进出口集团有限公司（简称“山煤集团”）的最新评级报告。此次，山煤集团的主体信用等级为AA+，与上次评级（2020年8月17日）结果一致，“20山煤CP002”的债信等级为A-1，与上次评级（2020年8月17日）结果一致，“20山煤CP003”、“20山煤CP004”的债信用等级为A-1，与上次评级（2020年8月3日）结果一致，评级展望为稳定。

山煤集团是山西省内重要煤炭资源主体之一，2017年至2019年，其营业收入分别为545.40亿元、551.47亿元、567.82亿元，净利润分别为1.98亿元、19.49亿元、7.38亿元。在授信额度上，截至2020年9月末，它获得的授信额度625.68亿元，其中尚未使用授信额度251.70亿元，有着较充足的备用金。

截至2020年9月末，它的刚性债务为756.77亿元，2021年它需集中兑付债券本金142.80亿元，它将面临较大的集中偿付压力。同期末，其流动资产为384.26亿元，存货、应收账款和其他应收款共计223.48亿元，占流动资产的58.16%。被占用资金占比大，其资产流动性偏弱。

其对外担保余额为31.72亿元，担保比率13.56%。2017年至2019年，其经营性现金净流入量分别为20.61亿元、73.14亿元、31.57亿元。另外，它涉及多笔经济纠纷案件，涉及金额为32.93亿元，它或面临负债风险。它主要从事的煤炭生产行业属于高危行业，它将长期面临一定的煤矿生产安全风险。此外，随着煤炭开采行业下游需求将逐步弱化，它将面临一定的运营压力。

新世纪：投资规模大 ，山西文旅集团面临投资压力

2月5日，新世纪发布其对山西省文化 旅游 投资控股集团有限公司（简称“山西文旅集团”）的最新评级报告。此次，山西文旅集团的主体信用等级为AA+，与上次评级（2020年7月29日）结果一致，“20山西文旅CP002”的债项信用等级为A-1，与上次评级（2020年7月29日）结果一致，评级展望为稳定。

山西文旅集团是山西省发展文化 旅游 产业的核心主体，其业务涉及贸易、房地产、类金融及文化 旅游 等领域，2020年前三季度，它获得山西省财政厅实缴资本2.00亿元。2017年至2019年，其营业收入分别为235.23亿元、222.87亿元、166.39亿元，净利润分别为1.06亿元、1.10亿元、0.75亿元。

截至2020年9月末，其资产总额为618.61亿元，受限资产为14.12亿元，刚性债务为328.64亿元，其他应收款和存货共计160.66亿元。共获得的授信总额为299.12亿元，其中已使用授信额度231.33亿元，尚未使用的授信额度为67.79亿元。

截至2020年6月末，其主要在建城中村改造项目计划投资96.16亿元，已投资84.54亿元；在建园区项目计划总投资206.84亿元，已完成投资122.98亿元；在建文化 旅游 项目开发项目计划总投资为18.29亿元，已投入资金1.31亿元。它的投资规模项目较大，且投资规模较大，它面临一定的投资压力。截至2020年9月末，其未清对外担保余额为27.97亿元，担保比率为15.03%。

东方金诚：期间费用持续增长侵蚀利润，烟台港集团将临较大偿付压力

2月3日，东方金诚国际信用评估有限公司（简称“东方金诚”）发布其对烟台港集团有限公司（简称“烟台港集团”）的最新评级报告。此次，它的主体信用等级为AA+，与上次评级（2020年6月23日）结果一致，“20烟台港CP002”的债项信用等级为A-1，与上次评级（2020年6月23日）结果一致，评级展望为稳定。

烟台港集团是烟台港最重要的运营主体，其业务覆盖烟台港装卸、堆存和港务管理等港口服务业务和运输、代理等。2017年至2019年，其营业收入为分别为64.47亿元、80.68亿元、84.40亿元，利润总额分别为2.76亿元、3.19亿元、5.75亿元。截至2020年9月末，它得到的授信总额为270.46亿元，未使用的授信额度为133.66亿元，有着较充足的备用金。

截至2020年9月末，烟台港集团的受限资产账面价值13.83亿元，占总资产比重为3.02%。据悉它在2020年10月至2021年期间需偿还的债务总额116.76亿元，因此短期内它面临较大的集中偿付压力。

截至2020年9月末，其对外担保金额 6.03亿元，担保比率为4.57%，它或有负债风险。2017年至2019年，其期间费用分别为12.02亿元、14.73亿元、18.17亿元。进三年，它的期间费用持续增长，对利润形成了一定的侵蚀。

东方金诚：流动资产80%受限，投资规模较大，曹妃甸国控有支出压力

2月3日，东方金诚发布其对曹妃甸国控投资集团有限公司（简称“曹妃甸国控”）的最新评级报告。此次，曹妃甸国控的主体信用等级为AA+，与上次评级（2020年11月10日）结果一致，“20曹妃国控CP001”的债项信用等级为A-1，与上次评级（2020年7月24日）结果一致，评级展望为稳定。

曹妃甸国控是曹妃甸区最重要的基础设施建设、土地开发及港口运营主体，业务涉及基础设施建设、围海造地及土地开发和曹妃甸港口运营等。2020年1月至9月，收到财政补贴8.34亿元。

2017年至2019年，曹妃甸国控营业收入分别为92.56亿元、95.23亿元、120.42亿元，利润总额分别为13.11亿元、12.37亿元、13.39亿元。东方金诚指出，近三年曹妃甸国控的营业收入稳定增长，但利润呈现波动性，财政补贴是利润的重要补充，其盈利能力一般，需提升盈利能力。

2020年9月末，其资产总额为1471.02亿元，受限资产为69.06亿元，占资产总额的比重为4.69%。非流动资产占资产总额的比重为58.21%，流动资产为614.71亿元，应收账款、其他应收款及存货共计493.96亿元，占流动资产的80.36%。被占用的资金规模较大，资产流动性偏弱。

同期末，曹妃甸国控主要的在建围海造地及土地开发项目方面计划投资1.40亿元，已投资1.20亿元，尚需投入0.20亿元；拟建项目计划总投资共计0.56亿元，重要的在建基础设施建设项目总投资为2162.95万元，已投资1218.60万元；拟建项目计划总投资金额2.66亿元。曹妃甸国控投资项目较多，且投资资金较大，存在一定的资本支出压力。

截至2020年9月末，它对外担保余额为114.17亿元，担保比率为16.05%，它存在一定的代偿风险。

【WeNews】三胞债务重组方案出炉 650亿元金融债务如何化解

信达提供百亿资金支持、南京地方政府给予三胞集团的土地变性政策支持腾冲市建安城乡投资开发2023债权资产，将是撬动重组的重要杠杆；袁亚非仍有机会东山再起

【本文来自财新传媒在微信平台的新媒体单品  WeNews  “ 金融人·事 ” ，独家可靠，配置专业音频，工作日更新，线上订阅后可获每日特快价值专递】

债务危机爆发两年多后，南京民企三胞集团的债务重组进度有所加快（参见财新我闻|金融人·事2018年9月28日 “三胞集团袁亚非的激进扩张失败  什么样的困境企业值得救？ | 债市爆雷调查之六” ）。

据财新记者腾冲市建安城乡投资开发2023债权资产了解，三胞集团债务重组的第一稿方案已经出炉，并在近期发给三胞集团的主要债权银行和机构进行了一轮反馈。

“一稿方案出来以后可能根据债委会反馈的主要情况，还会有些微调，但大体应该不会变了。银行普遍的反馈挺好。”一位接近三胞集团的知情人士称。

按照债务人三胞集团在重组方案中提供的数据，截至2020年3月31日，三胞集团及控股的两家上市公司南京新百、宏图高科等关联方的整体金融有息负债规模合计约712.43亿元，其中南京新百（600682.SH）负债约16.57亿元、*ST宏图（600122.SH）负债约44.82亿元，三胞集团需解决的金融有息负债总额为651.07亿元，本次重组针对的是三胞集团层面的债务。

根据此次重组方案披露，三胞集团的金融债务涉及到了130余家各类金融机构。根据财新记者此前报道，2018年6月，由于此前几年激进收购了数百亿零售和医药健康资产，叠加金融去杠杆和资本市场的多轮下挫，三胞集团的债务危机全面爆发。其中债权本金较大的有中信系（中信银行、中信证券、中信信托）约70亿元，此外本地银行南京银行约有50亿元。

据称由于当地的省市政府对于纾困重组方案比较支持、同时方案有围绕着土地变性开发作为撬动以及近期资本市场回暖，令三胞旗下的股票资产市值回升，主要的债权银行和机构对重组方案还比较认可。

“我们看下来感觉是还可以，债权是足额清偿不打折，至少比彻底烂掉的一些企业好。”一位三胞集团债券的高收益债投资人对财新记者称。

不过前述接近三胞的人士也称，针对后续调整过的方案可能还将在8月底开一次债权人大会进行沟通，并给债权机构一定的决策时间，真正落定的时间还未可知。

财新记者就三胞的债务重组情况联系了三胞集团金融债委会的主席行南京银行，对方表示还不方便对这一方案发表意见。三胞集团实际控制人袁亚非则对财新记者称，债委会对重组方案有保密要求，暂时不能接受采访。

I.  分8年还清约465亿债务

根据财新记者看到的此次重组方案，三胞集团的全部金融债权中普通债权有464.59亿元（包括债券类债权47.06亿元），按照重组方案将分8年至2028年才能全部还清，而且还款安排主要集中在后四年。不到14亿元的个人债务将优先得到偿付。超过160亿元的有抵押的债权，以相应资产处置偿债；不足部分按照普通债权的方案执行。

重组方案还提到，偿债资金来源主要为四个方面：一是联合纾困方提供的纾困资金，“资金纾困方”直接提供的纾困资金和“土地纾困方”实施四块土地开发后形成相应开发收益。上述联合纾困方就是中国信达和南京地方政府。方案的实质，是地方政府提供土地变性的政策支持，而中国信达提供纾困资金，用于土地收购和开发。二是处置三胞集团及关联方资产的回笼资金。三是三胞集团存量业务和新增业务经营的盈余资金。四是持续运营资产的价值。

“还款期限上基本是分成三条线，一部分是个人的，10万元以下部分先全额清偿，剩余的部分之后24个月清偿；第二个就是有抵质押的债务；第三个就是普通债权。”前述债券投资人形容。

根据财新记者看到的重组方案，三胞集团651.07亿元的债务被分为三类（10.71亿元共益债务和重组费用在下文未体现）：第一类是涉个人敏感债权组，涉及11个金融产品，合计债权约13.76亿元，偿还期限是在纾困资金到账后一个月内，十万元以下本金全部清偿，剩余超出部分将在首期款支付之日起两年内，每六个月还25%逐步还清。

这部分涉及到个人的债权整体规模不大。据财新记者此前了解，主要是三胞曾通过包括立马理财、凤凰金融等一些互金平台发过理财产品。

第二类有财产担保债权组合计债权约 162.02亿元（本金不调整，利息调整为2%的年利率）。其中涉三胞集团持有南京新百公司或宏图高科股票质押担保的债权约101.92亿元，这部分被称为是“留待增值后处置财产对应债权”，约定是在8年内处置，同时可以按照普通债权受偿方案获得受偿；剩余的60余亿则为可处置财产对应债权，约定是三胞在3年内完成处置，不足部分按照普通债权在8年内清偿。

第三类债权为464.59亿元的普通债权（本金不调整，利息调整为2%的年利率）。偿债方案约定是在8年内还清，其中重组计划实施三年内(2021年-2023年)

“统一偿债资金额”不得低于25亿元，实施第五年至第七年(2025-2027)，每年“统一偿债资金额” 分别为50亿元、75亿元和150亿元，实施第八年(2028年)，三胞集团清偿全部剩余本金。 

II.   偿债资金何来？

从重组方案和财新记者的采访情况来看，三胞集团最主要的偿债资金将来源于四块土地的运作开发和三胞集团存量资产处置。

2020年5月，此前重组进展一直波澜不惊的三胞集团突然颇为高调地对外表示，中国信达江苏省分公司与三胞集团签署了战略合作协议，中国信达将向三胞集团提供规模近百亿元的流动性支持，债务重组启动在即。

据财新记者了解和重组方案显示，中国信达的流动性支持集中在三胞集团对南京四块土地的收购开发。这一围绕着四块土地的收购开发项目和信达的资金支持被视作是对整体方案的撬动。但重组方案也披露，地方政府的“土地纾困政策”需要以各债权人就重组达成一致意见为前提 ，而信达资产的资金提供则需要以土地纾困政策支持为保障。

“核心就是三胞有个土地改制的机会。它本来有块科研用地，当初债务危机发生的时候先把它给了政府，然后政府给了三胞约20多亿元，结果当时三胞也没救回来。现在政府想先让它把这钱还回来，政府再把这块科研用地还给三胞，然后帮它改制成住宅造房子卖，就是这个逻辑。”前述高收益债投资人说道，现在信达相当于就是给钱让三胞把土地买过来，剩下的钱再用来开发。

据了解，这一土地纾困的计划最晚在2019年9月就已开始在投资者人中流传，之前据称是一直卡壳在“三胞没钱把地买回来”，三胞方面也找过不少资金提供方接洽。

重组方案显示，纾困方案中的房地产项目公司将对应开发四块土地，分别位于南京板桥、江宁、（三胞）总部和汤山，四块土地将都会涉及到土地变性的操作。前述投资人所提到的科研用地据称是其中位于板桥地区的土地，是四块土地中最大最主要的一块，面积约有750亩。

重组方案还提到，四块土地运作回款扣除战投（即信达）融资本息以及政府投资本息后的剩余价值将用于三胞的整体债务清偿，方案预计到2024年土地开发项目可以进入集中回款期。

从重组方案来看，处置存量资产是三胞集团偿债的另一块主要来源。按照重组方案所称，资金来源之一是清理处置南京国际金融中心(IFC)物业、王府井（600859.SH）股票等在内的非主业资产38项，该等资产初步估值总价值约199.30亿元。非主业资产包括不动产、金融资产、长期投资等。

“对于三胞来说，这个方案的核心就是保留一部分核心资产——南京新百和宏图三胞两家上市公司的股票和对应的医疗资产，其他的像不动产等资产都是列在出售计划里的。”前述接近三胞集团的人士说道。

受益于“免税概念”，三胞集团子公司为第二大股东的王府井股票上半年曾一度被热炒，股价从2020年4月份的11元/股左右涨至最高的接近73元/股，目前在54元/股左右。截至一季度末，三胞持有王府井8732.59万股（持股比例11.25%），为后者的第二大股东，以此计算，所持股票市值约为47亿元。

从重组方案以及财新记者此前对袁亚非的采访来看，两家上市公司的控股权以及中国脐带血库（CO.US)的65.4%股权、natali（三胞此前收购的位于以色列的一家远程养老服务公司）、丹瑞公司、徐州肿瘤医院、安康通等医疗资产都为“非卖品”。重组方案甚至还畅想了将中国脐带血库等资产注入上市公司以提升股票价值的计划，不过这些医疗资产经营前景还未可知。

2018年12月的一次采访中，财新记者曾问过袁亚非是否考虑过出售医药资产，毕竟这是过去几年三胞集团对外收购投入最大的板块。而袁亚非则斩钉截铁地表示，没想过卖这块资产，“它是我们的主业，卖了那今后做什么呢？”■

主播： 李明明

图片： 视觉中国

线索： jinrong@caixin.com

保交楼需要抵押资产吗

不需要。保交楼涉及到社会稳定、金融稳定、民生稳定等层面。对于普通购房家庭来说，一套房子，通常是一个家庭中的最大财富，也是最大的投资和消费。往往一代人，甚至两代人的财富，全都集中到房子上了，这是重大的民生。”浙报传媒地产研究院院长丁建刚在接受《华夏时报》记者采访时表示。

目前我国保交楼工作取得阶段性进展。近期，银保监会相关部门负责人表示，目前保交楼专项借款工作已取得阶段性进展，专项借款资金已基本投放至项目。

一私募基金负责人于11月28日向《华夏时报》记者指出，保交楼的实质，是保资产抵押品不贬值不降价，解决居民住房问题，这也是维持市场逻辑健康运行的基础，否则预期太差，销售起不来，会严重影响整个链条的运行，使得市场呈螺旋式下降。



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可见，保交楼是重大的民生问题，是维持市场逻辑健康运行的前提。

保交楼资金到位

楼盘项目建设停滞最为直接的原因是资金链断裂，在这样的背景下，资金的注入成为保交楼工作的关键。

为此，国家开发银行和中国农业发展银行按照有关政策和要求，设立了封闭运行、专款专用，专项用于支持已售逾期难交付住宅项目建设的保交楼专项借款。

日前，银保监会相关部门负责人表示，截至目前，保交楼专项借款工作已取得阶段性进展。该负责人还指出，1—10月，银行业投放房地产开发贷款2.64万亿元，发放按揭贷款4.84万亿元，为稳定房地产市场提供了有力的金融支持。

那保交楼资金到位的情况如何？项目交付进展如何？

据《华夏时报》记者了解，早在9月23日，全国首笔保交楼专项借款就已落地辽宁省沈阳市，支持辽宁保交楼项目。随后，保交楼专项借款加快落地速度，目前已在沈阳、洛阳、常德、西安等多个城市落地。

以洛阳为例。截至目前，洛阳已申请到国家保交楼专项借款15.5亿元。而在11月1日，洛阳宜阳龙湾盛景项目首批3栋177套住宅楼完成交付，第二批396套住宅楼也将于今年年底前完成交付。这也标志着河南省首个保交楼项目在洛阳完成。

此外，湖南省常德市奥园·誉景湾小区一期首批636套房屋也于近期实现交付。据了解，这是国家专项借款资金下达以来，湖南保交楼项目中首个正式交房的项目。

而据湖南省住建局透露，随着专项借款资金的落地使用，湖南省大部分房地产风险项目已经全面复工复产，后续将有大批房屋实现交付。

同时，据《河南日报》报道，截至10月末，河南省全省银行机构对开发贷实施延期展期314.1亿元，对问题楼盘和保交楼项目提供配套融资已批复262亿元、已投放151.5亿元。

而河南省人民政府也曾在9月17日的新闻发布会上表示，截至9月中旬，河南省今年已推动694个停工烂尾项目复工建设，实现50个停工烂尾项目竣工交付，200个项目配套设施得以完善，44.7万套房屋办理了不动产首次登记；推动省级和郑州市分别设立100亿元额度的房地产纾困基金，大力争取国家政策性银行专项借款，支持已售逾期难交付住宅项目建设交付，第一批专项借款50亿元已下达郑州。

10月6日，“郑州发布”微信公众号公布了郑州保交楼专项行动取得的阶段性成果：全市已排查出的147个已售停工、半停工商品住宅项目中，有145个实现全面、实质性复工，此外2个未复工的项目预计十一月底前可实现复工。

项目稳了，出险房企可“平稳着陆”吗？

保交楼资金到位，确实推动了部分项目复工，对于相关房企来说，产生了什么影响？出险房企会因此而“平稳着陆”吗？

11月25日，中国奥园集团向《华夏时报》记者透露，政府保交楼专项资金对于推动项目交付的确起到帮扶作用，奥园集团湖南、西安、湖南、广东、福建、天津均有项目陆续申请政府“保交楼”专项资金，经政府审批通过后，分批次到账，规模千万元不等。据记者了解，目前奥园集团湖南常德、陕西西安、广东大埔项目已收到部分资金，之后将全部用于推动工程施工与交付。

值得注意的是，也有部分出险房企向记者透露，保交楼资金对他们的作用并不大，公司的整体处境还是很困难，目前的情况是“走一步算一步”。

“如果购房的家庭遇到难以交楼的风险，可能造成几十年的积蓄打了水漂，最终影响社会稳定。也正因保交楼的事关系到国计民生，所以从政府的角度来讲，保交楼保的是项目，才能对应买房人最为切身的需求。”11月25日，合硕机构首席分析师郭毅在接受《华夏时报》记者采访时表示。

“从保交楼资金拨备情况来看，主要还是用于相关项目的施工和交付。对于部分开发商面临的资金问题，还是要靠开发商自救。此外，相关开发商在前几年高杠杆、高周转的运营模式下，其自身债务敞口的风险还是非常大，而这不是政府所能兜底的。”郭毅说道。

丁建刚则指出，房地产的各个项目是相对独立的，这与商品房预售资金监管的道理是一样的。所以，保交楼保的是项目及其后续建设的资金。对于那些整体陷入流动性危机的房企来说，保交楼并不能给那些出险房企输血。

“由于保交楼是保项目，且相关资金受到严格资管，如果开发商想要支配资金，需要付清项目建设所需要的资金后，才能够支配，不过一般烂尾的楼盘，几乎是没有盈余了。”丁建刚说道。

“保项目还是保企业”之争

不过，也有业内观点指出，保项目增加了梳理债权债务的难度，主要是开发商众多项目的资金调配交织在一起，难以梳理清楚。而若是站在保房企的角度，房企可以进行内部测算，然后用保交楼作为承诺向政府贷款。

那若是保交楼资金用于救助房企，能不能保证救活房企下面的各个项目？

针对这个问题，郭毅认为主要看三点：一是看企业资金缺口和保交楼的资金规模，是否能满足企业资金需求；二是如何监管保交楼资金落实到位，专款专用，确保用于项目建设；三是还要看企业发展状况，是全国化房企还是地域性房企，如果是全国化房企，如何确保一城一地的保交楼资金，不会外流到其他城市。

“如今，保交楼的资金不足以盘活整个房企，也不足以让他们形成依赖。而且保交楼资金属于过桥资金，这个钱不是白给企业的，得还。”郭毅说道。

郭毅还提及，近期部分商业银行授予房企的信贷额度并不等同于给房企提供保交楼资金。商业银行授予房企的信贷额度，更多的是用于企业整体运营。虽然这件事在明面上对保交楼起到一定的促进作用，但由于出现交楼危机的多数是民营房企，而银行信贷额度更多会被央企、国企拿到，二者之间存在一定资金来源的壁垒。

保交楼或改变房屋供给模式

值得注意的是，目前保交楼的资金是一点一点地释放。

11月21日，央行、银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会提出，在前期推出的保交楼专项借款的基础上，央行在2023年3月31日前将向商业银行提供2000亿元免息再贷款，支持商业银行提供配套资金用于支持保交楼，封闭运行、专款专用。

那为何不一次性释放资金呢？

“如果一次性释放巨额资金，或者像以前一样把钱给个人买房或者开发商，又将会产生新一轮的无序扩张，导致库存增加。吸取此前的教训，避免‘大水漫灌’，要保证资金放出后，在全部可控的范围内，避免因土地房产抵押物升值，带动信用扩张，产生泡沫。所以，保交楼的目的，短期来说也算是软着陆，长期来看，是通过把看得见的抵押物价值先稳下来，然后市场现金流的预期自然会慢慢改善，金融资源才能真正用于人民福祉。未来，市场格局是‘租售并举’，基本保障由政府提供‘租’，美好生活交给市场去‘售’。”11月28日，某房地产投融资界资深人士向记者表示。

“保交楼会改变一部分房屋的供给模式。地方以房屋等资产作为抵押物负债，资产所有权也在地方手中，之后地方再通过租金和REITS慢慢偿还债务，解决流动性问题，相当于一定程度上改变了住房供给模式，也是供给侧改革的一部分。”上述人士认为。