成都成金水务债权转让（成都债权置换转让公司）

本文目录一览：

• 1、货代是干什么的?
• 2、在拍卖中什么是 佣金？
• 3、大悦城：隐秘的资金池

货代是干什么的?

1.国际货运代理协会联合会对货运代理的定义是：根据客户的要求或指示，为客户的利益而提供货物的人，其本人并非承运人，货代也可以根据这些条件，从事与运送合同有关的活动，如储货、报关、验收、收款等。

2、我国国际货运代理业管理规定实施细则的定义是：国际货物运输代理企业可以作为进出口货物收货人、发货人的代理人，也可作为独立经营人从事国际货代业务。

/iknow-pic.cdn.bcebos.com/77094b36acaf2edd91194507811001e938019377"target="_blank"title="点击查看大图"class="3ea7dc7d36078e4d ikqb_img_alink"/iknow-pic.cdn.bcebos.com/77094b36acaf2edd91194507811001e938019377?x-bce-process=image%2Fresize%2Cm_lfit%2Cw_600%2Ch_800%2Climit_1%2Fquality%2Cq_85%2Fformat%2Cf_auto"esrc=""/

拓展资料：

货代作用

编辑

国际货运代理企业通晓国际贸易环节，精通各种运输业务，熟悉有关法律、法规，业务关系广泛，信息来源准确、及时，与各种承运人、仓储经营人、保险人、港口、机场、车站、堆场、银行等相关企业，海关、商检、卫检、动植检、进出口管制等有关政府部门存在着密切的业务关系，不论对于进出口货物的收、发货人。

还是对于承运人和港口、机场、车站、仓库经营人都有重要的桥梁和纽带作用。不仅可以促进国际贸易和国际运输事业发展，而且可以为国家创造外汇来源，对于本国国民经济发展和世界经济的全球化都有重要的推动作用。仅对委托人而言，至少可以发挥以下作用：

组织协调作用

国际货运代理人历来被称为“运输的设计师”，“门到门”运输的组织者和协调者。凭借其拥有的运输知识及其他相关知识，组织运输活动，设计运输路线，选择运输方式和承运人（或货主），协调货主、承运人及其与仓储保管人、保险人、银行、港口、机场、车站、堆场经营人和海关、商检、卫检、动植检、进出口管制等有关当局的关系，可以省却委托人时间，减少许多不必要的麻烦，专心致力于主营业务。

专业服务作用

国际货运代理人的本职工作是利用自身专业知识和经验，为委托人提供货物的承揽、交运、拼装、集运、接卸、交付服务，接受委托人的委托，办理货物的保险、海关、商检、卫检、动植检、进出口管制等手续，甚至有时要代理委托人支付、收取运费，垫付税金和政府规费。国际货运代理人通过向委托人提供各种专业服务，可以使委托人不必在自己不够熟悉的业务领域花费更多的心思和精力，使不便或难以依靠自己力量办理的适宜得到恰当、有效的处理，有助于提高委托人的工作效率。

沟通控制作用

国际货运代理人拥有广泛的业务关系，发达的服务网络，先进的信息技术手段，可以随时保持货物运输关系人之间、货物运输关系人与其他有关企业、部门的有效沟通，对货物进行运输的全过程进行准确跟踪和控制，保证货物安全、及时运抵目的地，顺利办理相关手续，准确送达收货人，并应委托人的要求提供全过程的信息服务及其他相关服务。

咨询顾问作用

国际货运代理人通晓国际贸易环节，精通各种运输业务，熟悉有关法律、法规，了解世界各地有关情况，信息来源准确、及时，可以就货物的包装、储存、装卸和照管，货物的运输方式、运输路线和运输费用，货物的保险、进出口单证和价款的结算，领事、海关、商检、卫检、动植检、进出口管制等有关当局的要求等向委托人提出明确、具体的咨询意见，协助委托人设计、选择适当处理方案，避免、减少不必要风险、周折和浪费。

降低成本作用

国际货运代理人掌握货物的运输、仓储、装卸、保险市场行情，与货物的运输关系人、仓储保管人、港口、机场、车站、堆场经营人和保险人有着长期、密切的友好合作关系，拥有丰富的专业知识和业务经验，有利的谈判地位，娴熟的谈判技巧，通过国际货运代理人的努力，可以选择货物的最佳运输路线、运输方式，最佳仓储保管人、装卸作业人和保险人，争取公平、合理的费率，甚至可以通过集运效应使所有相关各方受益，从而降低货物运输关系人的业务成本，提高其主营业务效益。

资金融通作用

国际货运代理人与货物的运输关系人、仓储保管人、装卸作业人及银行、海关当局等相互了解，关系密切，长期合作，彼此信任，国际货运代理人可以代替收、发货人支付有关费用、税金，提前与承运人、仓储保管人、装卸作业人结算有关费用，凭借自己的实力和信誉向承运人、仓储保管人、装卸作业人及银行、海关当局提供费用、税金担保或风险担保，可以帮助委托人融通资金，减少资金占压，提高资金利用效率。

在拍卖中什么是 佣金？

1、委托人：是指通过合同（协议）委托我公司拍卖其享有完全所有权或完全处置权的拍卖标的的自然人、法人或其他组织。

2、 竞买人：是指获得竞买权的自然人、法人或其他组织。

3、 买受人：是指出价最高，购得拍卖标的的竞买人。

4、.拍卖标的：是指委托人委托我公司以拍卖方式出售或转让的物品。

5、 应计费用：是指我公司对保险、制作网页、包装运输、评估等酌情向委托人、买受人收取的费用。

6、 拍卖底价：是指我公司与委托人对其委托的拍卖标的共同商定并在委托书上标明的最底出售价格。

7、 佣金：是指我公司根据有关法律向委托人、买受人收取的成交后的服务费用。

第一章 总则

第1条 本规则根据《中华人民共和国拍卖法》及有关法律、法规并参照国际通行惯例制定。

第2条 本规则适用于参加本公司拍卖活动的拍卖人、委托人、竞买人、买受人。参加本公司拍卖活动的当事人必须仔细阅读并遵守本规则，对自己在拍卖活动中的一切行为负责，并承担法律后果。如因委托人、竞买人、买受人未仔细阅读本规则而引起任何争议或损失的，其全部责任由委托人、竞买人、买受人自行承担。

第3条 本规则之规定构成本公司以拍卖人身份与委托人及买受人订立合同的相应条款。

第4条 名词解释

本规则各条款内，下列词语具有以下含义：

（1）“拍卖人”即北京荣宝拍卖有限公司(以下简称本公司)。

（2）“竞买人”是指在本公司签订了竞投书并登记办理了必要手续（交付押金、领取竞投牌号等），且根据中国法律规定具有完全民事行为能力的参加竞购拍卖品的自然人、法人或者其它组织。法律、法规对拍卖品的买卖条件或对竞买人的资格有规定的，竞买人应当具备规定的条件或资格。

（3）“买受人”（买家）指在本公司举办的拍卖活动中以最高出价购得某件拍卖标的的竞买人。

（4）“委托人”（卖家）是指提供拍卖标的并与本公司签订了委托拍卖合同的自然人、法人或者其它组织。

（5）“拍卖标的”（拍卖品）是指委托人（卖家）委托本公司进行拍卖的物品。

（6）“保留价”（底价）指委托人提出并与本公司协商后在委托合同中书面确定的拍卖标的的最低售价。

（7）“参考价”（估价）指在拍卖品图录或其它介绍说明文字中标明的拍卖品估计售价。估价在拍卖日前估定，并非确定之售价，仅供竞买人参考。

（8）“成交价”（落槌价）指拍卖师在拍卖现场落槌决定将拍卖品售予买受人的价格。

（9）“出售收益”指支付委托人的款项净额，该净额为落槌价减去佣金及委托人应支付本公司的其它款项后的余额。

（10）购买价款：是指买受人因竞买拍卖品而应向拍卖人支付的全部款项。包括落槌价、全部佣金、应由买受人支付的其它各项费用以及因买受人不履行义务而应当支付的所有费用在内的总和。

（12）佣金：是指本公司组织的拍卖活动中，买受人及委托人在拍卖标的成交后各自按成交价的10%向本公司支付的酬金；如拍卖标的未成交，委托人则按保留价的3%向本公司支付的未成交佣金。

（13）押金：是指竟买人领取竟投号牌时所应交付的费用，用以约束竟买人的竟买行为。竟买人竟买成功后，押金自动转化为部分定金,在结清购买价款前不予退还。

（14）定金：是指竟买人竟买成功后，如因当场支付购买价款有困难，应先向本公司支付成交价的30%的交易保证金，在结清购买价款前不予退还。

（15）“竟投牌”（竟投号牌）：是指与本公司签订竞买合同后领取的代表竟买人身份的号牌。竟投号牌是代表竟买人身份及其竞买出价的标志，每场拍卖会中竞投牌的号码具有唯一性。

（16）“拍卖日”指在某次拍卖活动中，本公司公布的正式开始进行拍卖交易之日，若公布的日期与实际日期不一致，以实际开始之日为准。

（17）拍卖师：是指本公司聘请的具有国家注册拍卖师资格证书、并在拍卖会中落槌敲定成交价予买受人的主持人，拍卖师有权代表本公司提高或降低竞价阶梯、拒绝任何竞投、并在出现争议时，将拍卖品重新拍卖。

第5条 特别声明：本公司对所有拍卖品的真伪及品质以及拍卖品所存在的瑕疵不承担任何担保责任。

第二章 关于委托人（卖家）的规定

委托手续

第6条 委托人委托本公司拍卖其物品时，若为自然人的必须持有效身份证或护照，与本公司签订委托拍卖合同；若为法人或者其他组织的，应凭有效注册登记文件、法人代表人身份证明或者合法的授权委托证明文件，与本公司签订委托拍卖合同。委托人一旦与本公司签订委托拍卖合同，即表示同意接受并遵照执行本拍卖规则的各项条款。

第7条 委托人委托本公司拍卖其物品时，拍卖标的必须同时交付本公司保管，未经本公司同意，不得擅自取走。拍卖标的拍卖成交后，非经本公司同意，委托人不得提出撤回或取消委托。

第8条 所有拍卖标的均设有保留价，保留价以人民币表示。保留价由本公司与委托人通过协商在委托拍卖合同中确定。保留价一经双方确定，双方均不得擅自更改，并对保留价负有保密义务，不得泄露。如需变更保留价格，应事先征得对方同意。如果所委托的拍卖标的低于保留价成交的，委托人只享有按保留价计算落槌价的权利，但不免除委托人按规定支付佣金及支付各项费用的义务。

第9条 委托人委托本公司拍卖其物品时，即自动授权本公司对该物品自行制作照片、图录、图片及其他形式的影像制品或进行公开宣传发表。拍卖标的需要装饰、装裱、装框的，委托人与本公司另行协商，由此发生的费用则按在委托拍卖合同中约定的比例和方式各自承担。

保证及赔偿

第10条 委托人应保证其委托拍卖标的的来源合法，拥有完整的所有权及处分权，能对抗任何第三人的任何权利主张，并保证该拍卖标的没有任何债权、债务纠纷及担保。同时委托人还应声明其知道或应当知道的该标的存在的瑕疵。

第11条 如果委托人违反前一条保证，导致拍卖品的实际所有权人或声称拥有权利的任何第三人提出的对该拍卖标的的权利主张，其责任由委托人承担；造成本公司或买受人蒙受损失时，则委托人应负责赔偿本公司或买受人因此所遭受的一切损失，并承担因此而发生的一切费用和支出。

第12条 委托人不得竞投自己委托的拍卖品，也不得聘请他人代为竞买。否则自行承担由此引发的一切后果。

保险

第13条 除委托人另有书面指示外，在委托人与本公司订立委托拍卖合同并将拍卖品交付本公司起,该拍卖品将自动受保于本公司的保险，保险金额以拍卖合同约定的保留价数额为限。如拍卖品在本公司存放期间并在有效保险期限内,由于本公司的责任直接导致拍卖品发生损坏、灭失等损失的，此损失由本公司视损失的具体情况赔偿，但最高赔偿金额不超过双方约定的保留价。赔偿金从收取的保险费中提取。

第14条 拍卖成交后,委托人应支付相当于成交价的百分之一的保险费；拍卖未成交,委托人应支付相当于保留价的百分之一的保险费；委托人与本公司另有约定的除外。

第15条 保险期限自本公司收到拍卖品之日起，如果拍卖标的成交，则保险期限至买受人提取拍卖品之日止，但最长不超过自拍卖日起六十天；如果拍卖品撤回、被终止、未成交，则保险期限至委托人取回拍品之日止，但最长不超过自拍卖日起六十天；如果因买受人 未付款，导致拍卖品按未成交处理的，则保险期限延长至买受人收到本公司书面通知取回拍卖品之日起六十天内。超过上述保险期限，造成拍卖品灭失、损坏的，本公司不承担任何赔偿责任。

第16条 如委托人以书面形式告知本公司不需投保其拍卖品，则其一切风险包括在本公司存放期间的所有损坏、灭失等责任均由委托人自行承担。

第17条 拍卖品在本公司存放期间，因自然磨损、自身瑕疵、潜在缺陷等固有因素或因氧化、气候变化、温度变化、湿度变化、地震、海啸等自然因素或因战争、敌对行为、核爆发、恐怖活动、破坏活动等不可抗拒人为因素造成的拍卖品的损坏、灭失，本公司不承担赔偿责任；因任何原因造成的拍卖品的附属物（如装饰、装裱、框架、包装、玻璃、轴头等）的损坏，本公司不承担赔偿责任。

拍卖品撤回

第18条 委托人在拍卖日前任何时间要求撤回拍卖品，应向本公司发出书面通知说明理由并经本公司同意后，可终止委托拍卖合同并撤回其委托的拍买品，但应支付如下费用：

（1） 拍卖图录或其它出版物未交付印刷，应按保留价的10%向本公司支付 金。

（2） 如拍卖图录或其它出版物已交付印刷，应按保留价的20%向本公司支付 金。

第19条 委托人在拍卖会开始之日，不得撤回其委托的拍买品。

第20条 如拍卖品已拍定，自拍卖之日起60天之内，委托人不得撤回其委托的拍买品；如自拍卖日起60天之后买受人仍未付款的，则该拍卖品的此项交易应视为未成交，委托人应撤回其委托的拍卖品，本公司按未成交处理，仅收取未成交佣金及图录费。

本公司决定权

第21条 本公司对下列事宜拥有完全的决定权：

（1） 某拍卖品是否适合由本公司出售，以及出售地点、出售日期、出售条件及出售方式。

（2） 通过拍卖图录或新闻媒体或其它载体对任何拍卖品做任何内容的说明或评论。

（3） 是否应征询任何专家的意见。

（4） 拍卖品在图录中的先后次序、版面大小及收费标准；拍卖品在预展现场的展览方式；与拍卖品有关的各项费用的收费标准。

（5） 拍卖日起60天内，买受人未付全款的，本公司有权撤销该拍品的此次交易，并按未成交处理。

拍卖撤消

第22条 如出现下列情形之一，本公司有权在拍卖前的任何时间撤消任何拍卖品的拍卖活动而不承担任何责任：

（1） 本公司对拍卖品的归属或真实性有异议。

（2） 第三人对拍卖品的归属或真实性有异议且能够提供相关的有效的证据材料，同时愿意对终止拍卖活动所引起的法律后果及全部损失承担相应责任并按照本公司规定交付担保金。

（3） 对委托人所做的说明或对委托人保证的准确性持有异议。

（4） 有证据表明委托人已违反或将要违反本规则的任何条款。

（5） 存在任何其它合理原因。

成交处理

第23条 拍卖成交后，如买受人未向本公司付清全部购买价款，本公司不承担向委托人支付或垫付出售收益的义务。如买受人已向本公司付清拍卖标的的全部购买价款，则本公司应在收到全部购买价款三十天内以人民币形式向委托人支付出售收益。如买受人向本公司支付外币的，本公司仍以人民币向委托人支付收益。

第24条 拍卖成交后，除委托人与本公司另有协议外，委托人授权本公司按成交价（落槌价）的百分之十扣除佣金并同时扣除其它各项已规定的费用；尽管本公司是委托人委托的拍卖人，但委托人不得干涉本公司向买受人收取佣金。

第25条 如在买受人向本公司付清全部购买价款之前，本公司已将相当于出售收益的款项支付给委托人，则该拍卖品的所有权归本公司。如因买受人未向本公司支付购买价款而取消交易，本公司有权向委托人收回已支付的购买价款。

第26条 如委托人所得的出售收益应向政府纳税，则由委托人自行办理并承担相应税费。

未成交处理

第27条 如拍卖品未能上拍或被拍卖人撤消拍卖（撤拍），委托人应凭委托合同自拍卖日起15天内取回该拍卖品（运费自理），并解除委托合同。拍卖人不收取任何费用，同时也不承担任何责任。

第28条 如拍卖品上拍后未能成交（溜拍），委托人应凭委托合同自拍卖日起15天内取回该拍卖品（运费自理），并按保留价的3%向本公司支付未成交佣金、图录费及其它规定费用。

第29条 如拍卖品虽已拍定，但买受人明确表示不支付购买价款或自拍卖日起超过60日后仍未向本公司支付全部购买价款从而构成 ，本公司有权决定取消此次成交，按未成交处理，并书面通知委托人。自收到书面通知日起15天内，委托人应取回该拍卖品（运费自理），并解除委托合同。拍卖人不收取任何费用，同时也不承担任何责任。但委托人不得干涉拍卖人保留向买受人追究 责任的权利。

第30条 委托人超过上述第28条及第29条规定期限未取回委托拍卖品，逾期每日按保留价的千分之一向本公司交纳保管费；委托人超过上述第28条及第29条规定期限45天仍未取回委托拍卖品的，本公司不再收取保管费，同时也不再承担保管义务，拍卖品的一切风险、责任及所发生的费用由委托人自行承担；超过上述第28条及第29条规定期限3个月，委托人仍未取回委托拍卖品的,本公司有权以公开拍卖或其它出售方式按本公司认为合适的条件出售该拍卖品，如拍卖价或出售价低于原保留价的，差额损失本公司不予承担，委托人应在收到领款通知之日起30日之内领取出售收益（已扣除应付的佣金及其它费用）。如逾期未领取的，则将该款项存入本公司的银行帐户，代委托人保存。本公司不承担利息损失。

第31条 如卖家要求本公司协助退回其拍卖品，退回的风险及费用由委托人承担。除非特别指明并负担保险费外，一般在运输中不予投保。

第三章 关于竞买人及买受人的规定

竞买程序

第32条 竞买人参加本公司的拍卖活动，应在拍卖日前与本公司办理竞买手续，包括签订竞投书、填写必要登记手续、交付竞投号牌押金、领取竞投号牌等，以取得竞买权。竞买人一旦取得竞买权即表示同意接受并遵照执行本拍卖规则的各项条款。

第33条 押金的具体数额由本公司在拍卖日前公布。上述押金在拍卖结束后五个工作日内，若竞买人未能购得拍卖品，则全额无息返还竞买人。若竞买人成功竞买而变成买受人时，该押金则自动转化为已成交拍卖品的定金的一部分，此定金在买受人支付所有购买价款前不予退还。

第34条 竞买人为自然人的，应在拍卖日前凭有效身份证或护照办理竞买手续；竞买人为法人或者其它组织的，应在拍卖日前凭有效的注册登记文件、授权委托书、受委托人的身份证明等办理竞买手续。

第35条 在拍卖日之前，非经本公司书面认可该竞买人为实际竞买人的代理人的，否则每名竞买人均被视为竞买人本人。

第36条 本公司对拍卖品的真伪、品质以及拍卖品所存在的瑕疵不承担任何担保责任，本公司的拍卖图录、宣传品、宣传文章仅是参考资料，不代表也不承担对拍卖品的任何担保责任。竞买人或其代理人应在拍卖日前以鉴定或其它方式亲自审看拍卖品原物，有责任自行对欲竞买的拍卖品的实际情况充分进行了解，并对自己竞买任何拍卖品的行为承担法律责任。

现场竞投

第37条 竞买人在拍卖中举起竞投号牌即表示接受此时价位，竞买人应对自己在任何价位上的举牌应价负责，一经拍卖师落槌认定竞买人为最高出价人时，即表示成交，竞买人不得反悔，并应当场在成交确认书上签字，否则应承担由此引发的一切法律责任。

第38条 成交确认书一式两份，拍卖人与竞买人各执一份。成交确认书是竞买人证明自己是某件拍卖品的买受人的凭证，应妥善保管，不得丢失或转让，否则一切后果由竞买人自负。

第39条 竞投号牌是竞买人及竞买权的标志，应妥善保管，如丢失或转让，一切后果由竞买人自负。

委托竞投

第40条 竞买人应亲自出席拍卖会。如不能亲自出席，可委托本公司竞买，本公司有权决定是否接受上述委托。竞买委托人必须在拍卖日前24小时以前向本公司出具或传真书面委托书，填写清楚委托竞买拍卖品的名称、图录号、最高委托出价等资料。

第41条 竞买委托人应将最高委托出价的百分之三十款项作为保证金于拍卖日前三天汇至本公司（汇款手续费自理）。委托竞买成功后七日内竞买委托人应将全部购买价款的余款支付给本公司，否则本公司有权取消交易，并将该保证金按 金的有关规定扣除；竞买委托人未按规定将保证金汇至本公司的，本公司有权拒绝或解除竞买委托，但如接受竞买委托并竞买成功，竞买委托人必须在七日内将全部购买价款支付给本公司，否则竞买委托人必须承担由此引起的一切损失的赔偿责任以及其它相关法律责任。

第42条 如委托竞买未成功，本公司将保证金如数退回竞买委托人。

第43条 竞买委托人如需取消竞买委托，应不迟于拍卖日前二十四小时书面通知本公司。否则本公司有权按原委托竞买内容执行，竞买委托人自行承担其后果和责任。

第44条 本公司及其工作人员对代理竞买过程中的疏忽、过失或无法代为竞买不负任何责任，竞买结果由竞买委托人自行承担。

第45条 两个或两个以上竞买委托人以相同委托价对同一拍卖品由本公司竞买成功，则交付保证金者为成功竞买者；如均已交付保证金，则最先委托授权本公司竞买者为成功竞买者。

结算及费用

第46条 竞买人竞买成功某拍卖品即成为该拍卖品的买受人，买受人有义务在拍卖日当日向本公司支付购买价款。购买价款为成交价款加成交价款的百分之十的佣金。如发生其它费用如出境鉴定费用、运费、装裱费等，由买受人自行承担。

第47条 如买受人在拍卖日当日支付全部购买价款有困难，可于拍卖日当日支付相当于成交价款百分之三十的定金，并应自拍卖日起七日内付清剩余购买价款。如买受人逾期未付，每逾期一日，买受人应按未付款金额的万分之三向本公司支付滞纳金；如买受人逾期六十日仍未付清剩余购买价款，本公司有权终止本次交易，定金不予退回买受人。

如买受人既未支付上述成交价30%的定金，又未自拍卖日起七日内付清全部的购买价款，买受人应承担 责任，本公司有权终止本次交易，竞投号牌押金不予退回买受人，并有权继续要求买受人支付成交价款百分之三十的 金，或有权要求买受人继续履行支付全款的义务，同时要求买受人按成交价的30%支付 金。

第48条 买受人不得干涉本公司向委托人收取佣金。

第49条 所有款项应以人民币形式支付，如买受人以外币支付，应按中国国家外汇管理局于买受人与本公司结算之日公布的银行买入外币价折算，且折算后的人民币不得低于拍卖当日人民币购买价款。同时因银行换算发生的手续费用由买受人承担。

领取拍卖品

第50条 买受人如数支付购买价款后，即可获得拍卖品的所有权；买受人须在支付全部购买价款之日起七日内领取所购买的拍卖品。逾期因拍卖品的搬运、储存、保管、保险等产生的一切费用由买受人承担，同时因此而造成该拍卖品的损坏、丢失等一切风险，亦均由买受人承担。

责任

第51条 买受人逾期一周仍未付清余款，本公司可以视其为 ，自拍卖日起六十天内仍未付款的，本公司有权采取以下措施：

（1） 已转换成定金的号牌押金不予退还。

（2） 取消该次交易，并不予退还买受人已交付的定金；未交付定金或定金不足成交价30%的，本公司有权以成交价的30%要求其支付 金，追究其 责任。

（3） 暂时扣留本公司向同一买家人出售的该件或任何其它拍卖品，直至买受人履行其全部付款义务及支付 金责任。扣留期间发生的一切费用及可能产生的标的物损坏、丢失等一切风险均由买受人承担。

（4） 撤销在同一或任何其它拍卖中向同一买受人出售的该件或任何其它拍卖品的交易。

（5） 对无论因何种原因由本公司及与本公司联营公司占有的该买家的任何财产行使留置权。

参考资料：;cid=19

大悦城：隐秘的资金池

名不见经传的安联汇金与大悦城合作成立了数家项目公司，部分项目公司即将进入结算或者结算初期，安联汇金又选择提前退出将利润留给了大悦城。

由于疫情原因，拥有多个购物中心的大悦城（000031.SZ）受到的影响要大于一般房企，这对去化本就不佳的公司来讲，可以说是雪上加霜。

2019年，大悦城不惜大幅增加借贷、加大拿地力度，以期朝着千亿目标大踏步前进。但截至2020年上半年，公司的签约销售明显负增长，表现弱于行业百强平均水平。

不过，凭借着少数股东权益的大幅增长，大悦城还是实现了净负债率的快速下降。截至2019年年底，大悦城少数股东权益已经超过230亿元并且反超了归母权益。但纵观近几年年报，与归母净利润相比，大悦城的少数股东盈利多数时间都难以匹配其投入力度。

在大悦城的合作方中，信托公司、私募基金等一众金融、类金融机构纷纷登场，随后又在项目后期提前退出。那么，投入以亿为单位的合作方回报在哪里呢？

在众多的合作方中，一家名为安联汇金资产管理有限公司（下称“安联汇金”）的私募基金公司浮出水面，这家私募与大悦城成立了数家项目公司，又不断退出项目公司，这似乎成了大悦城的一个隐蔽的资金平台。截至发稿，大悦城并没有回复《证券市场周刊》的采访。

少数股东扛鼎净负债率

大悦城日前的业绩预告披露，公司预计2020年上半年归属母公司股东的净利润约为4.5亿元-6.5亿元，同比下降65%-76%。

即便业绩大幅下降，大悦城的净负债率有了较为明显的改观。Wind统计显示，2019年年末，公司的净负债率为97.65%，2020年一季度末略有上涨为105.97%，与2018年年末的171.18%相比降幅明显。

重组成功等原因是大悦城净负债率大幅走低的直接原因。大悦城的前身是中粮地产，2019年，中粮地产通过发行股份收购了大悦城地产，公司成为中粮集团旗下住宅与商业地产一体化公司；此外，公司还配套募资24.26亿元，是2018年以来A股房地产股权融资成功足额发行的唯一案例。

重组完成后的2019年，大悦城就实现了净负债率的大幅下降。净负债率一般是指“（有息负债-现金）/所有者权益”。因此，若想保持稳定下降的净负债率，就要在这些主要指标上下功夫，比如在有息负债增加的同时，公司现金就要以更大幅度增加，同时所有者权益也保持相应的增长。

2019年年末，大悦城的所有者权益合计为425.41亿元，其中少数股东权益为231.3亿元，归母权益为194.11亿元。也就是说，大悦城的少数股东权益已经超过了公司的归母权益，在少数股东权益的大力“支持”下，公司所有者权益自然不断放大，保证了公司净负债率“分母”的增长。

在重组之前即中粮地产阶段，上市公司的少数股东权益也不低。年报显示，2015-2018年年末，彼时的中粮地产少数股东权益为51.07亿元、53.95亿元、51.14亿元和58.99亿元，同期的归母权益为59.79亿元、58.92亿元、66.3亿元和78.61亿元，公司的少数股东权益虽不及归母权益，但相差并不大。

虽然少数股东权益规模不小，但大悦城的少数股东并没有分享到与之相匹配的净利润。2015-2019年，上市公司的少数股东损益分别为2.79亿元、6.13亿元、7.9亿元、6.16亿元和13.27亿元，同期公司归母净利润分别为7.22亿元、7.2亿元、9.45亿元、13.89亿元和23.78亿元。

由此，大悦城的少数股东在2015-2019年的净资产收益率（平均）分别为5.46%、11.36%、15.45%、10.46%和5.74%，上市公司分别为12.07%、12.13%、15.1%、19.17%和17.44%。

除了在2016年和2017年相仿，上市公司少数股东的净资产收益率远低于公司归母权益的收益率。

理论上讲，少数股东的净资产收益率与母公司不应悬殊，比如万科、金地等少数股东的净资产收益率就与母公司相差无几。如果少数股东的净资产收益率远低于母公司股东的净资产收益率，这说明少数股东吃了亏，反之则是占了便宜。

大悦城是否存在通过少数股东权益进行利润操纵就只有公司知道了，从公司少数股东的收益率来看，这是否又是房企惯用的明股实债把戏呢？

安联汇金浮出水面

北京稻香四季房地产开发有限公司（下称“北京稻香四季”）是大悦城2019年新增加的一家子公司。这一年的6月，大悦城与五矿信托签署协议，公司以10.77亿元收购了北京稻香四季49.91%的股权，收购后大悦城将持有稻香四季 99.82%股权，从而将该公司纳入合并范围，之前北京稻香四季是大悦城的合营企业。

北京稻香四季主要负责开发北京房山区的中粮京西祥云项目。根据公告，项目于2016年开工，预计于2019年完工。

从2016年开工直至2018年，由于中粮京西祥云项目处于建设预售期，项目还不能为报表贡献盈利。北京稻香四季在此期间的收入基本可以忽略不计，盈利则完全亏损，2016年亏损近600万元，2017年和2018年亏损进一步放大至约8000万元和5000万元。

五矿信托正是在2016年年底入股北京稻香四季。彼时的公告显示，五矿信托向北京稻香四季增资8.13亿元取得项目公司49.91%的股权。

到2019年6月大悦城收购五矿信托所持股份，两年半左右的时间，五矿信托虽然没有获得项目的盈利但股权退出时收获了2.64亿元的溢价，回报达到32.47%，即使年化收益后也取得了不错的投入产出比。

但与大悦城的回报相比，五矿信托就明显落后了。五矿信托退出后，中粮京西祥云项目立刻成为大悦城的主要营收来源之一。2019年年报显示，京西祥云以42.41亿元成为大悦城营收项目的第二名。

之前3年，北京稻香四季基本没有任何收入，在中粮京西祥云开始贡献营收后，北京稻香四季迅速成为大悦城的利润源泉之一，大悦城是在2019年6月购买五矿信托所持股份，从而持有北京稻香四季99.82%股份的，收购后的下半年，北京稻香四季实现收入42.41亿元，净利润5.7亿元。

2019年，大悦城净利润37.05亿元，北京稻香四季用了半年时间就贡献了公司盈利的15%以上。

2019年年报显示，北京京西祥云的总投入接近73亿元，这意味着逾42亿元的收入并非京西祥云的全部收入，已经完工的该项目2020年有望为大悦城继续贡献不菲的盈利。

五矿信托持股超过两年半时间，北京稻香四季基本零收入，盈利大幅亏损，该信托刚刚退出持股，项目公司的收入和利润如同潮水一样涌向大悦城。

提前退出的五矿信托看似获得了30%以上的溢价回报，不过这也许不是全部。五矿信托官网显示，在入股北京稻香四季时，公司发起设立了“五矿信托中粮北京1号股权投资集合资金信托计划”，募资8.55亿元用于投资北京稻香四季不超过50%股权。

在之后的2017年上半年，五矿信托又相继发行了中粮北京1号股权投资集合资金信托计划二、三、四期，分别募资5亿元、1.4亿元和120万元，合计6.4亿元募资的收益又该如何体现呢？

与五矿信托相比，安联汇金和大悦城的合作绝非偶然，这家名不见经传的私募基金与大悦城成立了数家项目公司，持股许久后待项目后期又陆续退出。在开发期间项目公司由大悦城与信托、私募等合作方共同持有，待建设行将结束时，大悦城又从合作方手中收购其所持股份，即将到手的利润留在了自己手中。

在2019年，与北京稻香四季一样纳入大悦城附属体系的是苏州工业园区悦金房地产有限公司（下称“苏州悦金”）。2019年5月，大悦城以1.59亿元从深圳稳赢圆鑫投资合伙企业（有限合伙）（下称“深圳稳赢圆鑫”）收购50%股份，苏州悦金变为公司100%附属公司。

虽然总额不大，苏州悦金还是为大悦城在2019年贡献了6117万元的净利润。在2017年和2018年，苏州悦金在长期股权投资项下贡献的投资收益是亏损的。

天眼查显示，2017年12月，深圳稳赢圆鑫获得苏州悦金50%股权的出资额是1.5亿元。这就是说，持股一年半左右，这家私募换回来875万元的收益，收益率仅有5.83%，年化收益率不到4%，甚至不如收益优秀的一年期理财产品。

深圳稳赢圆鑫99%的出资人是安联汇金，这家私募基金的股东是两名自然人，即分别持股50%的高瑛和顾黎琳，二者分别出资2500万元。

时间回溯至2017年3月，彼时的中粮地产公告，公司与深圳稳赢圆鑫、深圳创富汇恒投资合伙企业(有限合伙)分别成立了苏州悦金、杭州良悦置业有限公司，两家合作方背后99%的出资人都是安联汇金。

中粮祥云置业（苏州）有限公司如今更名为大悦城控股集团苏南有限公司，该公司原本大悦城持有51%、深圳汇金贰号投资合伙企业（有限合伙）（下称“汇金贰号”）持有剩余49%。

2015年年底，两家股东成立这家项目公司主要负责开发苏州祥云国际项目。大悦城2019年半年报显示，2019年1月，大悦城与汇金贰号签订了股权转让协议，公司以5.76亿元收购汇金贰号持有的49%股权，从而将项目公司100%控股。

大悦城年报显示，2018年，苏州中粮祥云国际刚刚确认了13.88亿元的营收，2019年年初合作方汇金贰号就退出了，这一年项目继续为大悦城贡献了15.96亿元的收入，但这一切与汇金贰号已经无关了。

汇金贰号的股东名单中仍然出现了安联汇金，与之类似的是重庆华悦锦合实业有限公司，2019年大悦城收购了这家公司剩余50%股份，持股由50%变为100%，年报公布的购买成本是1.49亿元，退出的股东是深圳沅晖投资合伙企业（有限合伙），其99%的股份也是由安联汇金持有。重庆华悦锦合实业有限公司这家项目公司是由上述两名股东2017年8月合作成立的，主要负责重庆鸿云项目，两年多之后的2019年11月底私募基金退出，项目收益至此与其无关。

上述4家项目公司全由大悦城与安联汇金合作成立。除了这些曾经的旧相识之外，安联汇金也有和大悦城合作继续存在仍未退出的项目公司，比如成都鹏鼎置业有限责任公司、成都沅锦悦蓉置业有限公司、成都大悦西川置业有限公司、成都中粮美悦置业有限公司和深圳市锦峰城房地产开发有限公司、深圳中益长昌投资有限公司等。

安联汇金的官网介绍，公司成立于2013年，主要开展房地产综合金融业务、特定客户资产管理业务、私募股权投资（PE）等金融服务，在公司的房地产项目中，杭州良渚项目、中粮祥云（苏州）项目、重庆蟠龙欣城项目等是与中粮合作。

对于开发商而言，拿地与融资同样重要。通过与房地产基金的合作，房企可以借助 社会 资金增加公司资金来源的灵活性，而且合作形式上以股权为主，在增加融资的同时，还可以降低企业杠杆，从而实现公司利益最大化。

不过，这些合作方并没有坚持到最后，在项目建设后期或者项目竣工进入结算或者结算中途，信托、私募等合作方纷纷提前退出，将项目结算的全部或者部分净利润留给了上市公司，合作方通过股权溢价、分红等方式获利了结。

这看似股权、实则上市公司承担回购或者其他使合作方提前退出方式的合作更像是一种债权。

安信证券指出，合作开发本质是将项目层面上的债权融资转换成股权融资，此时往往伴随着明股实债的产生。这种融资通常以房企与投资方成立子公司或合联营公司的方式来操作，融资以权益形式存在，通过隐藏负债、增加权益来降低财务杠杆，合作方以回购、第三方收购、定期分红等形式获得固定收益。

为了维持与合作方的股权合作，有时候大悦城甚至需要为对方提供资金支持，以使对方能够实现同比例增资。实际上，最终的出资人就是大悦城，那么，这样的股权合作还是真正意义上的股权合作吗？

财务资助不手软

安联汇金能够与大悦城成立无数家项目公司进行合作，凭借的是公司能够发行的数个私募产品。即便如此，安联汇金还是无法满足全部的资金需求，在这样的情况下，大悦城开始“资助”对方以稳定合作关系。

2020年4月底，大悦城公布2019年股东大会提案。除了年报、分红等常规提案外，审议对外提供财务资助的提案所占篇幅最重，大悦城及控股子公司计划对外提供32项财务资助，金额合计298.1亿元。

获得大悦城财务资助的对象既有公司的合营或联营企业，也有控股子公司的其他少数股东。其中，属于控股子公司其他少数股东的有15家，这15家控股子公司的其他少数股东合计将有望获得52.6亿元的财务资助。

作为联营或者合营企业，由于业务需要，大悦城按照出资比例提供资金支持无可厚非，但是财务资助的对象进一步扩展至少数股东理由就有些牵强了。大悦城引入的部分少数股东在向项目公司提供资金的同时，又获得上市公司的反向财务资助，央企的低成本资金就这样流向了体外。

在有望获得财务资助的少数股东中，深圳汇金壹号投资合伙企业（有限合伙）（下称“汇金壹号”）获得的财务资助金额是8亿元，是金额较大的一笔。汇金壹号持有深圳市锦峰城房地产开发有限公司（下称“锦峰城”）49%的股权。

在原来的主要出资人汇添富资本管理有限公司退出后，安联汇金是汇金壹号95.24%的持股人。

根据资助公告，汇金壹号的普通合伙人（GP）为安联汇金，有限合伙人（LP）为向特定对象募集资金。不出意外的话，前述安联汇金通过各个私募基金与大悦城合作的项目公司也是如此，安联汇金作为普通合伙人，募集有限合伙人的资金参与大悦城楼盘项目的开发。

在此之前的2018年，除了安联汇金获得了8亿元的财务资助之外，安联汇金成立的另外一只私募基金-深圳沅晖投资合伙企业（有限合伙）也获得了财务资助，金额为2亿元。

安联汇金成立数家私募基金与大悦城合作开发旗下项目，同时大悦城或其控股公司又通过财务资助的形式将一部分低成本资金回流给了对方，安联汇金就有了更充足的资金进一步扩张业务了。

对外提供财务资助已经成为大悦城的传统了。2018年股东大会提案显示，大悦城及控股子公司拟对参股公司以及控股子公司少数股东提供财务资助共36笔，金额合计346.95亿元，2017年金额则是343.2亿元。

大悦城2019年年报显示，公司及各子公司计提的关联方资金拆借利息支出合计金额为4.82亿元，而公司及各子公司计提的关联方资金拆借计提的利息收入合计金 额13.65亿元。

大悦城向关联方提供资金固然可以获得利息回报，但公司最主要的收入还是要仰仗房地产开发项目的销售。

为了实现千亿元的签约销售目标，大悦城加大了拿地的力度，但在疫情的影响下，公司销售降幅明显。不仅如此，大悦城的存量项目去化并不理想，截至2019年年末，积压的开发产品超过140亿元。

存货积压

由于意外的疫情影响，房企销售都不约而同地受到了影响。根据国家统计局公布的数据，2020年上半年，全国商品房销售面积69404万平方米，同比下降8.4%；商品房销售额66895亿元，下降5.4%。

其中，住宅销售额下降2.8%，办公楼销售额下降28%，商业营业用房销售额下降25.5%，坚持“持有商业与住宅开发”的大悦城受到的影响更为明显。

2020年上半年业绩大幅下降，大悦城给出的理由是疫情影响下购物中心和酒店收入都同比减少，同时上半年开发业务结算收入减少，公司业绩大幅下降。

对此，中信证券指出，全年而言，大悦城主要业绩来源为开发项目结算，购物中心贡献利润不足25%；此外非经常性损益和结算节奏的影响，2019年上半年，公司业绩基数较高，造成本期同比降幅明显。

除了报表盈利大幅下降外，大悦城的签约销售同样下降明显。

根据克尔瑞数据，2020年上半年，大悦城实现签约收入311.3亿元，公司上一年同期销售额为360.3亿元，即上半年公司签约销售下降了15.74%；上半年，百强房企销售业绩同比下降了2.7%，大悦城远远落后于百强房企的平均水平。

如果进一步延伸至公司权益销售的话，大悦城的降幅进一步增加。克而瑞显示，2019年上半年，大悦城的权益销售为234.8亿元，2020年上半年下降至161.9亿元，权益销售同比大幅下降了31.05%，降幅超过了三成。

2019年，大悦城重组完成后，公司管理层喊出了3年后千亿的销售目标，即2021年公司的目标是签约销售过千亿元。

2019年，大悦城实现签约销售710.82亿元，如果没有疫情的影响，公司完成这一目标似乎不是难事，但在疫情影响后，公司2020年能否实现正增长已经要打上一个问号了，这意味着留给最后一年的任务陡然增加。

为了实现规模上的突破，重组后的大悦城加大了拿地的力度。2019年，公司新增总计容面积约500万平方米，土地总价款276.22亿元，大悦城的权益价款为148.12亿元，公司权益占比刚刚过半。

2020年上半年，大悦城拿地的力度不但没有降速反而继续发力。根据公司公告，大悦城上半年累计新增项目计容建筑面积合计273.48万平方米，较上年同期大幅增长了165%。

加速拿地伴随着销售去化放缓，这意味着公司沉淀资金在逐步加大。不仅如此，在存货中，大悦城的开发产品非常突出。

2019年年末，大悦城存货中的开发产品为140.19亿元，与年初的144.16亿元相比几乎没有任何改变。房企的开发产品一般是指已完工的楼盘项目，万科完工的开发产品金额虽然达到660.34亿元，但同期公司销售了6308.4亿元，开发产品占比不过10%左右。

大悦城2019年签约销售刚刚迈过700亿元，即开发产品占比占到了近20%。销售遇冷下继续加速拿地、完工产品积压去化阻力重重，这意味着大悦城的资金运转效率将受到负面影响。

大悦城债券的评级机构指出，2019年年末，公司有息债务增加至691.41亿元，2020年3月末有息债务进一步增加至791.37亿元，净负债率上升至105.97%；公司整体负债经营程度仍较高，后续面临一定的债务偿还压力。